七台河酒店：卖身照样要赶早

一边是康美财政造假300亿之巨，被罚60万元；另一边是泰禾自救引入战略投资者，老板黄其森恐怕要让出大股东的职位。至少在A股市场上，房地产企业的道德水平照样有很大优越感的——谋划欠好也不做假账，大不了“卖身”就是了。

“卖身”的另一个说法，叫做“引入战投”。去年今年以来，引入战投或者排队守候引入战投的房地产企业，不是少数。之前有中原幸福，厥后又有号称重庆西南王的协信，再到现在正在引入战投的泰禾，另有寻找以及守候战投到来的阳光城等等。以今年的经济形势，这个名单恐怕会“只长不短”。

客观而言，这种引入战投的方式，很大程度上是被迫的，就像冯小刚的影戏《1942》里地主家女儿的运气一样，卖身，就是为了活下去，从企业而言，这无可厚非。不外，当我们反过来考察这些企业从谋划不善、欠债承压到被迫引入战投的历程时，许多时刻都市有一种感受，那就是——卖身照样要赶早。不要搞到兵临城下，更不要走到要签澶渊之盟的田地。

若是云云，卖身很难卖一个好价钱。

没有企业不缺钱。然则，从来都不是欠债率高的企业，都市走到被迫引入战投的田地。先行指标在于债务结构。强制房地产企业的老板们，宁肯蒙受控制权调换的价值，也要引入战投的，多是短债压顶。房地产企业自己已经金融化、资源化多年，乞贷还钱，再借再还的往复，已经是主流的运作模式。

然则，不少开发商老板的”胆气”，在于“短债长投”。也就是说，明知自己多数项目的收益期、回款期，以及形成现金流的周期，要长于自己要借的“短债”，但仍有勇气和胆子借这样的钱。房地产开发企业的债务结构的恶化，多半是由此最先的。

这其中应该有两个缘故原由，一是借不到长债，这可能是受制于企业资信、谋划业绩等方面的缘故原由。但第二个缘故原由实在更为重要，之所以短债长投仍要乞贷，许多是出于对规模的需求。一个正常谋划企业的逻辑在于，规模以安全为边际，在确保安全的情况下乞贷。然则，当规模成为唯一的目的时，即便清晰“短债长投”可能带来的资金链条的风险，但也仍然为之。

在这样的情况下，弥补短债长投还款能力缺口的，一定是继续借债，以新还旧。不外，乞贷的金主们自然不是傻瓜，他们会凭据乞贷的用途，去定出资金的价钱和限期。若是金主爸爸知道你乞贷是为了去做一项稳固的营业，那么，他会在市场通行的资金价钱上，稍微加一点溢价；然则，若是金主爸爸们知道，你乞贷是用来还宿债，而且照样短债，那么，他们必定要一个高价钱，再要一个短周期，而且，反面你讨价还价。

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